I caratteri tipici del contratto di vendita
La vendita è il contratto tipico dello scambio in un sistema economico monetario, poiché quanto oggetto di vendita viene scambiato contro un corrispettivo in denaro; in assenza della moneta si avrebbe scambio in termini di baratto, giuridicamente classificabile nella forma propria della permuta. Nella vendita un diritto è trasferito in cambio del conseguimento di un prezzo, espresso e corrisposto in quantità di moneta.
Effetti essenziali del contratto di compravendita sono il trasferimento del diritto e la costituzione dell'obbligazione per il prezzo. Contrariamente a quanto potrebbe pensare chi è a digiuno delle regole giuridiche, l'obbligazione di consegnare è estranea, nel nostro ordinamento, alla causa del contratto in parola. Ciò si evince non solo dall'art. 1376 c.c., ma soprattutto dall'art. 1465 c.c. che del primo costituisce applicazione.
La vendita è un contratto consensuale e ad effetti reali (ad effetti reali significa che il consenso legittimamente manifestato è sufficiente per far transitare la proprietà del diritto compravenduto senza che sia necessaria la consegna della cosa, consegna che quindi non è elemento costitutivo del contratto), sinallagmatico (cioè a prestazioni corrispettive), oneroso e commutativo. È solo nei contratti reali (re perficiuntur=che si perfeziona con la consegna della cosa come nel mutuo o nel deposito o nel comodato!) che la consegna è elemento costitutivo del contratto in difetto del quale il contratto nemmeno sorge. Non è necessariamente un contratto istantaneo perché vi sono casi in cui la fase esecutiva non si esaurisce nella stessa unità di tempo.
Come per gli altri tipi di contratto, il perfezionamento avviene nel momento in cui le dichiarazioni delle parti sono congruenti tra loro. Nondimeno tale congruenza può essere l'esito di uno scambio di proposta ed accettazione, oppure di laboriose trattive durante le quali le parti elaborano un testo comune.
Non sempre la vendita ha effetti traslativi immediati, ma può aversi un trasferimento differito che non si verifica al perfezionamento del contratto, ma in un momento successivo.
La forma del contratto
La forma di un contratto di compravendita è libera (può anche manifestarsi oralmente o per comportamenti concludenti), ma per taluni casi, per lo più riferiti alla natura dell'oggetto, la legge dispone l'obbligatorietà della forma scritta, ad esempio nel caso di trasferimento della proprietà di cose immobili (art. 1350 c.c.), a pena di nullità.
Compravendita - I beni immobili
Per i beni immobili la vendita può essere a misura o a corpo, secondo rispettivamente che in contratto si faccia o meno riferimento all'estensione superficiaria del bene per la determinazione del prezzo. Se, ad esempio, la vendita avviene per un corrispettivo di X lire per metro quadrato, si tratta di una vendita a misura, diversamente è una vendita a corpo. La circostanza rileva anche in ordine ad eventuali successive compensazioni del prezzo, che possono essere richieste anche dopo la conclusione del contratto, qualora si riscontri una differenza rispetto alla superficie dichiarata. Si noti che anche nella vendita a corpo, però, può aversi titolo ad una richiesta di compensazione qualora la misura sia comunque indicata (e ciò anche se la vendita sia dichiaratamente a corpo), se la differenza fra il valore indicato e quello effettivamente riscontrato sia maggiore di un ventesimo (5%), in più o in meno.
Compravendita - La vendita di cosa futura
Il contratto di vendita di cosa futura è un contratto che prevede il trasferimento della proprietà di una cosa che ancora non esiste, o è in corso di realizzazione o che verrà realizzata (in genere dall'alienante), come nell'ipotesi di una casa da costruirsi. Il contratto in oggetto non è condizionato alla venuta ad esistenza del bene (o del diritto) giacché nelle more dell'evento le parti possono già essere vincolate all'esecuzione di alcune prestazioni: il compratore (nell'ipotesi di leasing: il Concedente) potrebbe essere già obbligato al pagamento del prezzo ed il venditore, a sua volta, potrebbe essere obbligato a cooperare alla venuta ad esistenza del bene. In realtà l'unico effetto che rimane sospeso è quello traslativo: per spiegare la fattispecie può dirsi che la venuta ad esistenza della cosa si atteggia come condizione sospensiva, ma rispetto al solo effetto menzionato. Di fatto, nella vendita di cosa futura l'effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza Il mancato avveramento dell'evento nel termine convenuto (la venuta ad esistenza della cosa oggetto del contratto), determina la risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione ,
N.B,: solo nel caso in cui sia stato stipulato un "contratto aleatorio" ci si assume anche il rischio che la cosa non venga ad esistenza.
Compravendita - La vendita di cosa anche parzialmente altrui
La vendita di cosa parzialmente altrui è disciplinata dall'art 1480 c.c. , il quale statuisce che se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno qualora debba ritenersi,date le circostanze,che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo,oltre al risarcimento del danno
Compravendita - La vendita con riserva di proprietà
Nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna(art. 1523 c.c.). Se il compratore non paga, alle scadenze pattuite, le rate del prezzo, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto. Non può però ottenerla per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo,nonostante ogni patto contrario. Risolto il contratto il venditore esigerà la restituzione delle cosa, ma dovrà a sua volta restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa. Per maggiori dettagli vedi: Patto di riservato dominio.
Compravendita - La garanzia nella vendita
Il venditore deve garantire il bene venduto sia dai vizi che dall'evizione (art 1476).
La garanzia per l'evizione è funzionale alla tutela del compratore per eventuali "vizi giuridici", non conosciuti al momento della conclusione del contratto, che limitano il godimento del diritto o del bene.Si distinguono tre tipi di evizione: Totale Parziale Limitativa L'evizione totale si ha nel caso in cui il compratore subisce l'accoglimento di una azione di rivendicazione proposta da un terzo, perdendo così la proprietà del bene. In tal caso è previsto che il compratore possa proporre l'azione di risoluzione del contratto, condannando il venditore alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno.
L'evizione parziale si ha nel caso in cui solo una parte del bene sia di proprietà altrui.Se al momento della conclusione del contratto il compratore avrebbe ugualmente acquistato il bene nonostante fosse a conoscenza di tale situazione, allora ha diritto alla sola riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno, nel caso in cui il compratore non avrebbre acquistato il bene allora può chiedere la risoluzione e il risarcimento del danno.
L'evizione limitativa si ha quando sul bene i terzi vantino diritti reali minori, in tal caso la disciplina opera come per l'evizione parziale.
Il compratore ha l'onere di chiamare a testimoniare il venditore nella eventualità che un terzo vanti diritti sul bene acquistato, qualora non lo facesse perderebbe la garanzia per l'evizione. Ciò si spiega con il fatto che il venditore può eccepire in giudizio la validità dell'atto traslativo e smentire le pretese del terzo.
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